20130302《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知 》(即“國五條”細則)

發表時間:2013-3-12 10:57:00閱讀次數:2009

 國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知

國務院辦公廳關于繼續做好

房地產市場調控工作的通知

國辦發 〔201317

各省、自治區、直轄市人民政府,國務院各部委、各直屬機構:

2011年以來,各地區、各部門認真貫徹落實中央關于加強房地產市場調控的決策和部署,取得了積極成效。當前房地產市場調控仍處在關鍵時期,房價上漲預期增強,不同地區房地產市場出現分化。為繼續做好今年房地產市場調控工作,促進房地產市場平穩健康發展,經國務院同意,現就有關問題通知如下:

一、完善穩定房價工作責任制

認真落實省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外),要按照保持房價基本穩定的原則,制定本地區年度新建商品住房(不含保障性住房,下同)價格控制目標,并于一季度向社會公布。各省級人民政府要更加注重區域差異,加強分類指導。對行政區域內住房供不應求、房價上漲過快的熱點城市,應指導其增加住房及住房用地的有效供應,制定并公布年度新建商品住房價格控制目標;對存在住房供過于求等情況的城市,也應指導其采取有效措施保持市場穩定。要建立健全穩定房價工作的考核問責制度,加強對所轄城市的督查、考核和問責工作。國務院有關部門要加強對省級人民政府穩定房價工作的監督和檢查。對執行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的,要進行約談和問責。

二、堅決抑制投機投資性購房

繼續嚴格執行商品住房限購措施。已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市,要在嚴格執行《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發〔20111號)基礎上,進一步完善現行住房限購措施。限購區域應覆蓋城市全部行政區域;限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房;購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同(認購)前;對擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,要暫停在本行政區域內向其售房。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市,要在上述要求的基礎上進一步從嚴調整限購措施;其他城市出現房價過快上漲情況的,省級人民政府應要求其及時采取限購等措施。各地區住房城鄉建設、公安、民政、稅務、人力資源社會保障等部門要建立分工明確、協調有序的審核工作機制。要嚴肅查處限購措施執行中的違法違規行為,對存在規避住房限購措施行為的項目,要責令房地產開發企業整改;購房人不具備購房資格的,企業要與購房人解除合同;對教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構,要責令其停業整頓,并嚴肅處理相關責任人;情節嚴重的,要追究當事人的法律責任。

繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。銀行業金融機構要進一步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策,嚴格執行第二套(及以上)住房信貸政策。要強化借款人資格審查,嚴格按規定調查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄,不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款。銀行業監管部門要加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸政策的日常管理和專項檢查,對違反政策規定的,要及時制止、糾正。對房價上漲過快的城市,人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求,進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

充分發揮稅收政策的調節作用。稅務、住房城鄉建設部門要密切配合,對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計征?偨Y個人住房房產稅改革試點城市經驗,加快推進擴大試點工作,引導住房合理消費。稅務部門要繼續推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。

三、增加普通商品住房及用地供應

各地區要根據供需情況科學編制年度住房用地供應計劃,保持合理、穩定的住房用地供應規模。原則上2013年住房用地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市和區域中心城市,以及前兩年住房用地供應計劃完成率偏低的城市,要進一步增加年度住房用地供應總量,提高其占年度土地供應計劃的比例。加大土地市場信息公開力度,市、縣人民政府應于一季度公布年度住房用地供應計劃,穩定土地市場預期。各地區要繼續采取有效措施,完善土地出讓方式,嚴防高價地擾亂市場預期。各地區住房城鄉建設部門要提出商品住房項目的住宅建設套數、套型建筑面積、設施條件、開竣工時間等要求,作為土地出讓的依據,并納入出讓合同。

各地區發展改革、國土資源、住房城鄉建設部門要建立中小套型普通商品住房建設項目行政審批快速通道,提高辦事效率,嚴格落實開竣工申報制度,督促房地產開發企業嚴格按照合同約定建設施工,加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市,盡快形成有效供應。對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目,銀行業金融機構要在符合信貸條件的前提下優先支持其開發貸款需求。

四、加快保障性安居工程規劃建設

全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。各地區要抓緊把建設任務落實到項目和地塊,確保資金盡快到位,盡早開工建設。繼續抓好城市和國有工礦(含煤礦)、國有林區、墾區棚戶區改造,重點抓好資源型城市及獨立工礦區棚戶區改造;積極推進非成片棚戶區和危舊房改造,逐步開展城鎮舊住宅區綜合整治,穩步實施城中村改造。

強化規劃統籌,從城鎮化發展和改善居民住房條件等實際需要出發,把保障性安居工程建設和城市發展充分結合起來,在城市總體規劃和土地利用、住房建設等規劃中統籌安排保障性安居工程項目。要把好規劃設計關、施工質量關、建筑材料關和竣工驗收關,落實工程質量責任,確保工程質量安全。要合理安排布局,改進戶型設計,方便保障對象的工作和生活。要加大配套基礎設施投入力度,做到配套設施與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用,確?⒐ろ椖考霸缤度胧褂。

加強分配管理。要繼續探索創新保障性住房建設和管理機制,完善保障性住房申請家庭經濟狀況審核機制,嚴格準入退出,確保公平分配。加大保障性安居工程建設、分配和退出的信息公開力度。嚴肅查處擅自改變保障性安居工程用途、套型面積等違法違規行為。2013年底前,地級以上城市要把符合條件的、有穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障范圍。要加強小區運營管理,完善社區公共服務,優化居住環境。

五、加強市場監管和預期管理

2013年起,各地區要提高商品房預售門檻,從工程投資和形象進度、交付時限等方面強化商品房預售許可管理,引導房地產開發企業理性定價,穩步推進商品房預售制度改革。繼續嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定,嚴格按照申報價格對外銷售。各地區要切實強化預售資金管理,完善監管制度;尚未實行預售資金監管的地區,要加快制定本地區商品房預售資金監管辦法。對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導,或沒有實行預售資金監管的商品房項目,可暫不核發預售許可證書。各地區要大力推進城鎮個人住房信息系統建設,完善管理制度,到“十二五”期末,所有地級以上城市原則上要實現聯網。

加強房地產企業信用管理,研究建立住房城鄉建設、發展改革、國土資源、金融、稅務、工商、統計等部門聯動共享的信用管理系統,及時記錄、公布房地產企業的違法違規行為。對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業,有關部門要建立聯動機制,加大查處力度。國土資源部門要禁止其參加土地競買,銀行業金融機構不得發放新開發項目貸款,證券監管部門暫停批準其上市、再融資或重大資產重組,銀行業監管部門要禁止其通過信托計劃融資。稅務部門要強化土地增值稅的征收管理工作,嚴格按照有關規定進行清算審核和稽查。住房城鄉建設、工商等部門要聯合開展對房屋中介市場的專項治理工作,整頓和規范市場秩序,嚴肅查處中介機構和經紀人員的違法違規行為。有關部門要加強房地產開發企業資本金管理,加大對資產負債情況的監測力度,有效防范風險。

各地區、各有關部門要加強市場監測和研究分析,及時主動發布商品住房建設、交易及房價、房租等方面的權威信息,正確解讀市場走勢和有關調控政策措施,引導社會輿論,穩定市場預期。要加強輿情監測,對涉及房地產市場的不實信息,要及時、主動澄清。對誘導購房者違反限購、限貸等政策措施,造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導消費者的企業、機構、媒體和個人,要進行嚴肅處理。

六、加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制

各有關部門要加強基礎性工作,加快研究提出完善住房供應體系、健全房地產市場運行和監管機制的工作思路和政策框架,推進房地產稅制改革,完善住房金融體系和住房用地供應機制,推進住宅產業化,促進房地產市場持續平穩健康發展。

國務院辦公廳

2013226


 

 

 

解讀

國五條細則公布 專家全面解讀國五條內容細則及意義

提要:220日,國五條政策出臺,時隔8天,國五條細則公布。國五條細則公布,再度給樓市調控加碼,普遍感覺明顯是針對當前房價上漲預期增強而采取的更加嚴厲的調控措施。國五條細則公布后,業內專家為群眾全面解讀國五條內容細則及意義,值得關注。

國五條政策出臺

220日,國務院常務會議明確了五項房地產市場調控具體政策措施,即國五條。國五條中穩定房價的新政包括,完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管等五項內容。

國五條細則公布

中國政府網昨天發布,《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》,要求人民銀行當地分支機構根據價格控制目標和政策要求,進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。進一步完善現行住房限購措施;對執行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的,要進行約談和問責等。這是繼220號,國務院常務會議出臺新國五條之后,時隔8天,再度給樓市調控加碼,被媒體和業界稱為是國五條實施細則。

新的國五條實施細則,普遍感覺明顯是針對當前房價上漲預期增強而采取的更加嚴厲的調控措施。具體包括6個方面:

一是,完善穩定房價工作責任制。

省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實。通知要求,各地要按照保持房價基本穩定的原則,在今年一季度制定本地區年度新建商品住房價格控制目標,并向社會公布。對執行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的,要進行約談和問責。這一省長問責制,可謂力度巨大。

二是,堅決抑制投機投資性購房。

所有新建商品房和二手房都列入限購范圍;對外地人買房限制更嚴格,審查更嚴厲。購房人不具備購房資格的,簽訂的購房合同必須解除;對偽造證明材料、騙取購房資格的,要嚴肅處理相關責任人;情節嚴重的,要追究法律責任。

在房貸方面,對房價上漲過快的城市,要進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款。充分發揮稅收政策的調節作用,對出售自有住房的,按轉讓所得征收20%個稅。

此外,調控措施還包括:

增加普通商品住房及用地供應。加快保障性安居工程規劃建設。加強市場監管和預期管理。加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制,推進房地產稅制改革等。

國五條內容

(一)完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則,制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。

(二)堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施,已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面,按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的,省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

(三)增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市,盡快形成有效供應。

(四)加快保障性安居工程規劃建設。全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度,確保公平分配。2013年底前,地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。

(五)加強市場監管。加強商品房預售管理,嚴格執行商品房銷售明碼標價規定,強化企業信用管理,嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設,加強市場監測和信息發布管理。

國五條政策是否具有積極意義?

正方:國五條來得及時

國務院辦公廳出臺國五條細則,規定個人售房將征收20%個稅,房價上漲過快城市可提二套房首付,對執行調控政策不力省市約談問責。對此,深圳世聯地產顧問股份有限公司董事長陳勁松認為,國五條細化文件來得很及時,很全面!正所謂沒有最全、最嚴,只有更全、更嚴。

20130220日,國務院常務會議,研究部署繼續做好房地產市場調控工作。發布房地產調控五項政策措施(俗稱國五條”).31日下發《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》,對國五條進一步細化。其中要求提高部分城市第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率,同時對出售自有住房的增值部分征20%稅。

深圳世聯地產顧問股份有限公司董事長陳勁松表示,國五條細化文件來得很及時,很全面!正所謂沒有最全、最嚴,只有更全、更嚴。也就是說:如果此細化文件出臺,房價還猛升,還有更嚴的儲備著;如還不行,那么更嚴的是直接抓人了。2013年是政策過渡年。是治標向治本方向的過渡,這期間不論多長時間,寧可在市場低迷中向上走;而不愿從高潮往下走。

反方:國五條缺乏新意,大多是花架子

國五條中穩定房價的新政包括,完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管等五項內容。

不過,新國五條,沒看到多少有新意的地方。從目前來看,抑制房價過快上漲,讓各城市制定年度房價控制目標,征收房產稅等,都是花架子,還是來點實際的也許更管用:官員公布財產、控制房叔房嫂、征收遺產稅、嚴控人均面積、不隨便印鈔等。否則,樓市依然會重復昨天的故事。

國五條細則公布 專家全面解讀國五條內容細則及意義(4

專家解讀國五條細則

一、擴大房產稅試點,而且時間表、試點城市的數量、具體的城市都懸而未決,以威懾調控取代傳聞中的二套房貸雙提,力度低于此前市場預期,說明管理層還是對樓市偏向呵護態度,暫時以降溫取代打壓,給予機會,以觀后效,根據后市表現定政策。

二、房價控制目標放在第一位,說明今年的調控依然是目標調控,以目標定政策,先統一目標,統一思想。說到底,還是默認低于或同步當地經濟增長和收入增長的房價增速。20114,南京首次公布房價控制目標,要求當年全市新建住房價格漲幅必須明顯低于居民人均可支配收入增幅,同時要低于2010年度全市新建住房價格漲幅(10.4%),這一任務輕松完成。2012年中央未再要求各地公布房價控制目標,南京也沒有公布。

三、堅持限購和差別化調控政策,擴大房產稅試點放在緊隨目標之后,說明其地位之重,說明調控依然是今年樓市的主基調,以控治市,同時也表明今年的房價上漲壓力比較大。這一條的出臺,宣告了房產稅取代限購的破產,指明了未來房產稅疊加限購的基本調控思路。

四、加強供應放在第三條,說明在目標和調控之外,提出了治理房價的基本舉措,即增加供應以緩和供應緊張和漲價預期,最終實現地價、房價的平穩運行,未來一段時間,土地的供應量依然有望保持積極旺盛的高峰水平。

樓市上漲預期增強,國五條細則出臺是第五次調控升級

200912月份開始樓市調控以來,政策經歷了四次升級,分別是20101月的國十一條、4月的國十條、9月的“9.29新政,20111月的新國八條,而這次出臺的國五條則是第五次調控升級。

國五條中穩定房價的新政包括,完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管等五項內容。

原住建部政策研究中心副主任王玨林認為,本次中央強調的都不是新問題,此次重申,是因為有些城市區域市場發生了變化。所以目前應該是對房價上漲過快城市加強制度的執行和管理,有針對性地穩定市場。

對于中央再次重申抑制投資投機,同策咨詢研究中心總監張宏偉分析稱,去投資化政策強化執行,無新政推出,總體定向寬松中伴有階段性收緊,將成為2013年房地產市場的總體調控特征。

國五條還要求,已實行限購城市按統一要求完善措施,未實行限購城市房價上漲過快的,應及時采取限購等措施。

新國五條后,樓市調控不排除出臺更嚴政策可能

雖然此次中央僅再次強調嚴格執行限購、加強住房及土地供應等老政策,但是近期有關于二套房首付提至七成和上調貸款利率的消息早已在市場上傳得沸沸揚揚。

陳國強表示,會議并未涉及具體信貸政策,實出乎眾人之意料。但需要注意的是,雖未涉及但并不意味未來不涉及,其次會議內容豐富幾乎涉及房產調控的方方面面,范圍其實遠超出傳言的內容。

那么,中央在祭出國五條之后,未來是否會有更新更具體的房地產調控政策出臺?

中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞對中新網房產頻道表示,房地產政策發生重大調整的可能性不大。但是,因為房地產跟宏觀經濟的走勢密切相關,宏觀經濟形勢的變化,可能造成一些政策的微調。

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